Apprendre les bases de l’investissement locatif, ou comment se créer un revenu complémentaire tout en augmentant son patrimoine
1-Apprendre les bases de l’immobilier locatif pour se construire un patrimoine: Les chiffres… D’après l’INSEE, près de 8 % des ménages ont acheté un logement dans le seul but de le mettre en location. L’investissement locatif vous offre la possibilité de générer des revenus récurrents et de vous créer un patrimoine immobilier. Cette solution est ouverte à tous, puisqu’aucun apport n’est nécessaire pour acquérir son premier appartement (en 2019), quoi qu’on en dise.
2-Les Français considèrent la pierre comme une valeur de placement sûre et sans risques. Toutefois, pour que cela s’avère juste, il convient de bien choisir le logement dans lequel vous allez investir. Découvrez toutes les bonnes techniques pour réussir votre investissement locatif, apprenez comment bien choisir votre logement, ainsi que les avantages (notamment fiscaux) de ce placement.
Pourquoi choisir l’investissement locatif?
3-Avant de réaliser votre premier investissement locatif, il convient de se poser un certain nombre de questions. Ce sont elles qui vont vous aider à définir précisément votre stratégie, et à bien choisir le logement dans lequel vous allez investir.
5-Les différentes réponses que vous apporterez vous aideront à choisir le type de logement, son emplacement, ainsi que le dispositif fiscal qui est le plus adapté à votre stratégie.
Pour démarrer dans l’investissement locatif, nul besoin d’être un expert de l’immobilier ou de disposer d’un apport personnel (en 2019 en tout cas). Il vous suffit de suivre les quelques bons conseils que vous découvrirez ci-dessous, et dans les autres articles de ce site !
4-Tout d’abord, est-ce que vous prévoyez, au bout de quelques années, de récupérer le logement pour que celui-ci devienne votre résidence principale ? Ou bien souhaitez-vous le transmettre à vos enfants ? Vous pouvez aussi envisager de le revendre afin de réaliser une jolie plus-value. De même, l’investissement réalisé a-t-il pour but de vous assurer une rente grâce aux loyers ?
La règle numéro un en investissement locatif: L’emplacement
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6-Concernant l’emplacement, celui-ci doit être réfléchi et choisi avec soin si vous souhaitez être sûr de pouvoir louer facilement votre bien.
Pour cela, il faut que vous ayez bien en tête votre locataire cible. Si ce dernier est un étudiant, optez pour un appartement de petite taille situé à proximité d’un campus universitaire, ou relié à ce dernier via les transports en communs. S’il s’agit d’une famille, optez pour un appartement de 3 ou 4 pièces, ou une maison. Ce logement devra être situé dans un quartier sûr, agréable à vivre, à proximité d’écoles et de crèches.
7-Au moment de l’achat, il est nécessaire de penser à la future revente de votre bien. Celle-ci sera facilitée dans une ville dynamique en pleine croissance. Au contraire, si vous optez pour un secteur en perte de vitesse, vous risquez d’avoir du mal à revendre votre bien, et de ne pas pouvoir faire de plus-value.
Choisir le bon emplacement nécessite aussi de choisir la bonne ville. Pour cela, privilégiez les communes où la demande est importante. Ainsi, la région Île-de-France est recherchée compte tenu de son attractivité, tout comme les grandes métropoles et agglomérations, et les villes universitaires.
8-Attention toutefois, car à l’époque de la loi Robien, de nombreux logements neufs ont été construits, et certaines communes affichent aujourd’hui une offre locative bien supérieure à la demande. Ainsi, les loyers sont plutôt faibles, et vous n’aurez donc aucune rentabilité, ou alors minime.
Choisir son type de logement
10-Le choix du logement va dépendre de vos moyens financiers mais aussi, nous l’avons vu plus haut, de votre stratégie. Sachez toutefois qu’il existe certains principes. Ainsi, les studios offrent une meilleure rentabilité, mais avec un risque plus important, puisque vos locataires changeront fréquemment. A contrario, les maisons ou les appartements de quatre et cinq pièces ont un risque moins élevé, mais la rentabilité sera moindre. Le meilleur compromis entre le risque et la rentabilité se concentre sur les appartements de 2 et 3 pièces.
Après avoir choisi la taille du bien, vous devrez faire un choix entre le neuf et l’ancien. À loyer presque équivalent, l’ancien sera moins cher à l’achat, et offrira donc une meilleure rentabilité. Néanmoins, les nombreux avantages fiscaux en place peuvent permettre de compenser cette différence.
11-De plus, vous avez aussi la possibilité de choisir entre la location nue et la location meublée. La première consiste à signer un bail de trois ans, renouvelable. Les loyers perçus seront imposés comme des revenus fonciers, et vous paierez des impôts sur le bénéfice dégagé. La seconde solution est plus souple, puisque le bail n’est que d’un an. Vous serez imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, ce qui vous permet de déduire les charges et amortissements.
D’autres types de locations ou d’investissements, comme le saisonnier ou le viager, peuvent également booster votre rentabilité, et donc votre chemin vers l’indépendance financière.
Pour acheter votre premier bien, plusieurs solutions s’offrent à vous. La plus communément utilisée est le recours au crédit. Si un crédit plus long se révèle coûter plus cher en termes d’intérêts à payer, il permet, si vous avez bien acheté, de représenter une mensualité inférieure au loyer mensuel, et donc facilite ainsi la création d’un revenu complémentaire grâce à l’immobilier.
C’est le principe de base de l’effet de levier en immobilier, qui vous permet d’investir même sans apport, et de facilement réaliser le premier achat d’un appartement.
Les dispositifs fiscaux qui facilitent votre investissement locatif
De nombreux avantages fiscaux existent afin de faciliter l’accès à l’investissement locatif. Tout d’abord, sachez que les intérêts liés à votre prêt immobilier seront déductibles des loyers perçus, ce qui signifie que vos impôts diminueront.
De plus, le dispositif Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôts liée à la période sur laquelle vous louez votre bien. Vous pouvez ainsi obtenir jusqu’à 21 % de réduction. Bien entendu, cet avantage est plafonné.
Depuis le 1er janvier 2019, un nouveau dispositif a également vu le jour. Il s’agit du dispositif Denormandie. Ce dernier permet aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux s’ils choisissent de rénover un logement dans un quartier ancien dégradé. Ce dispositif concerne actuellement plus de 200 villes en France. Il peut être très intéressant lorsqu’on dispose de peu de moyens pour acheter son premier appartement.
Investissement locatifs: Des bases simples, mais de nombreuses possibilités
Vous en savez désormais un peu plus sur les bases de l’investissement locatif. L’investissement dans la pierre n’est finalement pas si complexe qu’il n’y paraît, mais beaucoup de techniques et conseils sont à connaître pour réussir son premier achat. Si vous voulez apprendre l’immobilier dans le détail pour éviter des erreurs qui pourraient vous coûter chères sur le long terme, n’hésitez surtout pas à beaucoup lire et à vous former : telles sont les clés de la réussite !