Vous venez d’acquérir un appartement, en vue de le louer, et vous ne savez pas encore comment bien choisir un locataire ?

Dans cet article, je vais vous donner quelques points importants dans le choix de votre locataire, et je vais aussi en profiter pour vous donner quelques conseils essentiels pour louer votre bien.

Passez à l'action, achetez votre premier bien locatif

Principalement, un bon locataire, c’est avant tout celui qui…

  • 👉 Payera avec régularité le loyer (et donc votre crédit si vous en avez un)
  • 👉 Sera autonome (pas d’appel pour déboucher un évier)
  • 👉 Saura prendre soin du logement (peinture, nettoyage du sol…)
  • 👉 Pourra se plier aux règles de location et de voisinage (bruit , voisinage, espaces communs, propreté..).

Après avoir lancé votre annonce de location, vous allez sûrement recevoir de nombreuses visites, mais l’important, c’est de ne pas vous décider brusquement.

En effet, vous devrez prendre le temps de bien sélectionner toutes les demandes, pour limiter au maximum les risques.

Donc, voici quelques moyens simples d’y parvenir

S’assurer de la solvabilité de votre locataire

Trouver un locataire qui a la capacité de régler régulièrement ses loyers est très important. Pour garantir un règlement loyer régulier, il y a plusieurs méthodes.

En premier lieux, « Fiez-vous aux écrits ». C’est la seule garantie que votre future locataire soit solvable, et qu’il ou elle pourra payer mensuellement votre location.

Généralement, les propriétaires demandent au futur locataire les pièces justificatives suivantes pour justifier des revenus et vérifier son identité.

  • 👉 Copies certifiées ou des originaux de sa pièce d’identité
  • 👉 Contrat de travail
  • 👉 Les trois dernières fiches de paie
  • 👉 Un avis d’imposition
  • 👉 Les dernières quittances de loyer du dernier logement qu’il a précédemment occupé
  • 👉 Éventuellement une recommandation de son ancien propriétaire

Ces documents constituent le dossier de location du locataire et ils peuvent être utilisés à titre juridique, si besoin.

Vous pouvez en parallèle rechercher si la société du locataire existe bien, voir même téléphoner à son patron pour vérifier qu’il n’a pas fait un faux… Cela arrive!

Établir une relation de confiance avec son locataire

Loyers impayés tapage nocturne, non-respect du contrat de location, mauvais entretien de l’habitation… Plusieurs dommages peuvent résulter d’une mauvaise relation entre un locataire et un propriétaire.

Pour pallier à ça, il est donc important d’instaurer une relation de confiance entre les deux parties sur le long terme. Pour éviter les discordes et les imprévus, le propriétaire devra définir clairement des règles de base.

Dans ces règles, il va informer le locataire de ses obligations et ses principaux devoirs, comme…

  • 👉 Le montant et la date de paiement du loyer
  • 👉 Les règles d’hygiène
  • 👉 Les règles liées aux sonorités et aux tapages
  • 👉 Les entretiens des lieux et des équipements
  • 👉 Les petits travaux effectués via le locataire (en échange d’une baisse de loyer ou non)
  • 👉 Les accords concernant les dégradations et les pertes qui peuvent survenir pendant la durée du contrat.

Votre locataire ne doit pas avoir de surprise, lorsque vous augmenterez le loyer ou lorsque vous lui ferez un redressement de charges en fin d’année par exemple.

Vous devez lui dire dès le départ, qu’il paiera la taxe d’ordures ménagères si elle n’est pas inclue dans les charges. Bref, soyez carré de votre côté!

Prévoir les litiges entre locataire-propriétaire

Quels litiges?

Si le propriétaire a bien sélectionné son locataire et construit une relation amical avec lui et le voisinage, il peut facilement prévoir et régler la majorité des litiges qui pourraient survenir.

Les principales raisons des litiges, outre les retards de paiement des loyers, sont en effet des problèmes liés aux relations avec le voisinage.

  • 👉 l’hygiène
  • 👉 La musique trop forte
  • 👉 La fumée de cigarette, ou les mégots de cigarettes
  • 👉 Des dégradations (Parties communes par exemple)
  • 👉 Un gros animal de compagnie (aboiements, excréments…)
  • 👉 etc

Comment gérer les litiges?

S’il y a un conflit locatif, il convient de le régler immédiatement, sans le laisser traîner et s’envenimer. La manière la plus simple évidemment, c’est de dialoguer.

Cherchez ensemble une solution.

Vous pouvez vous déplacer s’il le faut et servir d’intermédiaire entre votre locataire et des voisins si nécessaire.

Pour un litige financier, c’est plus délicat. Si le problème est temporaire, vous pouvez échelonner quelques paiements dans la mesure du possible. Sinon, dans la mesure ou vous l’avez prévu, vous pouvez demander à la caution solidaire de régler la note.

Si le problème perdure, le propriétaire peut envisager une expulsion, mais cela reste une solution de dernier recours. Par ailleurs, sachez que pour que le dossier d’expulsion soit présentable devant la cour, il faut que le propriétaire accumule le maximum de preuves, sous-forme de procès-verbal.

En bref, il faut admettre qu’il n’y a pas de recette miracle pour trouver le locataire idéal. Personnellement, même si j’analyse sérieusement l’aspect financier, je privilégie bien souvent l’humain et me fie au relationnel.

En tout cas, j’espère que ces quelques astuces vous aideront à mieux le sélectionner. Il n’y a rien de pire pour un investisseur que de partir en guerre contre son locataire.