Louez-vous un bien ? Si oui, il faudra étudier de près sa fiscalité.

En réalité, il est important de savoir qu’en tant que propriétaire de Biens immobiliers, vos loyers sont considérés comme des Revenus! (Revenus Fonciers en l’occurrence)…

Selon votre choix d’investissement, ils vont vraisemblablement occasionner de l’impôt, mais aussi des prélèvements sociaux.

Dans cet article, nous allons étudier les différentes charges locatives déductibles, dans le cas d’une déclaration en « réel ».

2 Sortes de Régimes pour le Loueur Vide

🔵Le Régime micro-foncier

Même si le sujet principal de cet article est le régime Réel et les frais déductibles, résumons rapidement par un exemple ce qu’est le régime micro-foncier

Antoine a un appartement qui lui rapporte 6000€ de revenus fonciers. S’il souhaite déclarer ces revenus via le micro (car il a peu de charges), Il sera appliqué à ce montant une déduction « forfaitaire » …

Celle-ci est de 30% et représente l’ensemble des charges afférentes au bien immobilier! (calculé par l’administration fiscale)

Soit 6000€ – 30 % = 1800€

6000€ – 1800€ = 4200€

C’est 4200€ seront donc imposables à hauteur de sa tranche d’imposition (14%, 30%…)

Si Antoine est dans la tranche de 14%, il paiera 588€ d’impôts en plus! Je ne parle pas des prélèvements sociaux…

Le régime du micro-foncier ne devient plus intéressant dès lors que le contribuable doit s’acquitter de charges dont la valeur excède 30% du montant annuel des loyers. Il est alors toujours possible d’opter pour le régime réel d’imposition

🔵Frais et charges en Régime Réel.

Ce qui nous intéresse aujourd’hui c’est le second régime, c’est-à-dire le régime réel.

Dans ce cas, vous aurez la possibilité de déduire de vos Revenus Fonciers certaines charges que vous avez acquitté pour votre bien tout au long de l’année…

Ce que vous devez donc faire, c’est de déclarer les loyers perçus et les charges payées. Aussi, une étude de la liste des charges déductibles est nécessaire afin de n’en échapper aucune.

Quelles sont les charges déductibles à connaître ?

A l’exclusion des dépenses de reconstruction ou d’agrandissement, le principe demeure que tous les frais et charges d’un bien immobilier loué sont déductibles des revenus fonciers pour leur montant réel, à condition que le propriétaire puisse les justifier.

*Mieux vaut conserver tous les justificatifs en cas de vérifications de l’administration fiscale

Le Code Général des Impôts, aux articles 29 et 31, donne alors une liste des dépenses déductibles des revenus fonciers :

✔️Les intérêts d’emprunts du prêt établi pour l’acquisition du bien.

Sont ainsi déductibles la totalité des intérêts d’emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés mais aussi pour la conservation de ces immeubles (par exemple un emprunt contracté pour payer des droits de succession…).

*les intérêts d’emprunt se déduisent de vos revenus fonciers, mais ne peuvent créer de déficit foncier

✔️L’assurance emprunteur du prêt

✔️Les frais bancaires y compris les frais de dossier

✔️Les frais de gestion, de garde et de procédure:

Vous pouvez déduire pour leur montant effectif les frais de rémunération des concierges ou gardes, les frais de rémunération, honoraires et les commissions versées à un tiers pour la gestion des immeubles (frais de gérance, commissions, honoraires d’intermédiaires rédigeant vos déclarations fiscales…)

Pour les immeubles en copropriété, les frais de rémunération et de gestion sont normalement intégrés dans les provisions annuelles

frais de procédure

Par exemple lors d’un litige entre le propriétaire et le locataire, que cela soit une simple constatation d’huissier, ou que le litige fasse l’objet d’un procès.

✔️Les provisions pour charges de copropriété

Il s’agit des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble ainsi que les dépenses pour travaux.

Ces provisions sont déduites des revenus fonciers de l’année de leur versement et régularisées l’année suivante.

Le calcul est donc le suivant :

  • Les copropriétaires déduisent de leur revenu foncier, les provisions pour charges supportées au cours de l’année, moins le montant des provisions de l’année précédente qui correspondait à des charges non déductibles.

✔️Primes d’assurance habitation propriétaire non occupant.

Les primes d’assurances sont déductibles pour leur montant réel, et pour n’importe quel risque couvert (incendie, assurance loyers impayés…)

Les primes versées dans le cadre de la garantie « Loyers impayés« 

✔️Impôts et taxes

Impôts fonciers : Hors ordures ménagères (les ordures ménagères sont à la charge du locataire, donc elles ne peuvent être nullement déduites).

Toutes les taxes annexes (la taxe spéciale d’équipement, taxe annuelle sur les surfaces de stationnement, la contribution sur les revenus locatifs)

*Ne seront pas déductibles, les taxes locatives (taxe d’habitation, taxe d’ordures ménagères…), les taxes d’urbanisme, l’impôt sur le revenu, la TVA, les droits d’enregistrement

✔️Les dépenses d’entretien et de réparations

Ces charges correspondent à tous les travaux permettant de maintenir ou de remettre le bien immobilier en bon état. A ne pas confondre avec des travaux de reconstruction ou d’agrandissement, auquel cas ces charges ne pourraient être déductibles)

A préciser, les dépenses supportées lors de la réalisation d’un diagnostic technique préalable sont déductibles et constituent des dépenses d’entretien.

✔️Les dépenses d’amélioration

Les dépenses d’amélioration déductibles sont quasi-exclusivement les dépenses réalisées pour un immeuble d’habitation. Ces dépenses vont correspondre à tout ce qui peut apporter un équipement ou un élément de confort nouveau au bien immobilier.

Exemple : installation d’un chauffage central, de l’électricité, d’un ascenseur…

*Les travaux d’amélioration réalisés pour des locaux autres que des logements n’ouvrent pas droit à réduction.

✔️Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires

Les propriétaires peuvent ainsi déduire toutes les charges supportées par eux et qui auraient dû être acquittées par le locataire.

Il faudra alors qu’ils n’en aient pas eu remboursement au 31 décembre de l’année de départ du locataire. Par exemple : taxe d’enlèvement des ordures ménagères, frais de chauffage…

✔️Montant forfaitaire 20€

Et enfin, vous devez savoir que 20 euros dédiés aux frais postaux pour la correspondance avec le locataire n’est pas à exclure de vos charges déductibles.

En conclusion, si vos charges déductibles dépassent 30 % des loyers, le régime réel est une excellente option.