Pinel or not Pinel?

Ayant moi-même investi dans ce régime de défiscalisation, je peux me permettre de vous en parler… Je vais vous donner quelques conseils et pièges à éviter en ce qui concerne ce mode d’investissement.

Pour comprendre la suite de cet article je dois préciser que mes investissement ont été fait dans des immeubles anciens retapés à neufs par un promoteur. Plus précisément en VEFA (vente en état futur d’achèvement). Les biens étaient quasiment terminés…

Évidemment mes propos sont le fruit de ma propre expérience, et doivent être donc pris comme tel…

Alors Pinel ou non?

Acheter sur plan?

En règle générale, les personnes qui souhaitent défiscaliser,  passent par leur conseiller bancaire ou par une agence immobilière.

Ils vous dirigent vers un lotissement en construction, vous montrent des plans, vous font un calcul savant afin de vous démontrer le bienfait de la chose et de vous placer un de leur produit.

Et bien moi je ne suis pas pour… Et je vous en donne les raisons.

Pour commencer, j’aime bien visiter les locaux d’un appartement que j’achète. Mais ce n’est pas vraiment ça qui m’embête le plus.

Non, ce qui me chagrine, c’est que dans ce lotissement il va y avoir des dizaines d’appartements à louer en « même temps »!

Appart cherche locataire désespérément

Ben oui, tout comme vous, chaque propriétaire va mettre sa petite annonce pour rentabiliser son bien le plus rapidement possible

La course au locataire en quelque sorte!

Beaucoup d’offres… Donc il vous faudra peut être faire preuve de patience tout en vous démarquant.

Idem lorsque vous souhaiterez revendre votre bien, puisque qu’à la fin du régime Pinel (6,9,12 ans) vous chercherez certainement à défiscaliser dans autre chose, et peut être revendre votre appartement.

Il risque donc d’y avoir plein de petits panneaux « A VENDRE » dans cette résidence, n’est ce pas?

Construction = Frais

Autre chose, lorsque vous faites construire et que vous passez par un prêt bancaire, la banque  vous facture des frais lors de déblocages de fonds.

En général il s’agit d’un pourcentages sur chaque appel de fonds (fondation, murs, toiture), cela peut atteindre quelques centaines d’euros à chaque fois, donc pensez à ces éventuels frais!

Je ne parle pas du suivi des travaux, des retards, des soucis etc …

Les loyers plafonnés

En plus du fait qu’un locataire ne doit pas dépasser un montant de revenus annuels, vous savez que vous ne pourrez pas louer votre bien le prix que vous voudrez?

Dans chaque ville, il y a un barème à respecter… Si par exemple, dans votre ville, le prix est de 12 € le m2, et que vous avez 30m2, vous devrez louer votre bien 360 €!

Même si dans le secteur, la moyenne pour un même bien est de 650 €…Si votre crédit est de 600 € vous devrez donc le compléter!

En même temps c’est le principe du Pinel! 😉

Le prix

Les constructions avec des matériaux de bonnes qualités « énergétiques » se paient! Comptez à minima 10% de plus qu’un achat classique.

Donc, il sera peut être difficile de faire une plus-value au moment de la revente.

Rentabilité faible

Comme le prix d’achat est élevé et que le loyer est indexé, forcement la renta n’est pas fameuse… Comptez 2 à 4 % seulement!

Maintenant il ne faut pas oublier que vous récupérerez un peu d’argent en fin d’année avec les impôts (1500 à 2500 € de défiscalisation, selon le montant de l’investissement)

Mes petites astuces pour diminuer mes coûts mensuels

✔️Augmenter la surface « louables »

Je vous ai dit plus haut, que le loyer était indexé  à un barème (en fonction de la surface du bien). Savez-vous que vous pouvez rajouter la moitié de la surface d’un jardinet ou d’une terrasse?

Oui, c’est ce que j’ai fait!

Du coup si vous avez un appartement de 30 m2, et un jardin de 10 m2, et bien vous pourrez le louer sur une base de 35m2!

Donc si le prix dans votre ville (tableau à chercher sur internet) est de 12 € … Vous pourrez louer votre bien 420 e au-lieu de 360 e, soit 720 € d’économie par an! (peut être le montant du Foncier)

✔️La seconde astuce que j’ai utilisé… Je ne vous la donne pas!

Non je plaisante, évidemment…

Vous devriez acheter une place de parking ou un box lors de votre investissement « Pinel », comme ça vous pourrez rajouter 50 ou 60 € dans le loyer… Le prix se confondant dans l’achat total, cela ne fait pas une grande différence au niveau du crédit. (perso c’était le même vendeur)

Pour prendre l’exemple du dessus,  au départ vous aviez un loyer de 360e et maintenant…

420 + 60 = 480e , donc si vous avez un crédit de 600 €, vous devez compléter de 120 € /mois, au-lieu de 240 €.

De plus vous financez une place de parking, qui sera payée par le locataire! Sans compter que vous êtes sûr de la louer, puisqu’elle est inclue dans le bail…

Voilà, je conclurai cet article en vous donnant mes 3 critères de bases pour ceux qui souhaitent se lancer dans le Pinel.

  • Ne pensez pas uniquement  » Défiscalisation », C’est un leurre!
  • Ne vous jetez pas sur les gros programmes de constructions
  • Faites en sorte de diminuer vos mensualités

A mon avis, ce type d’investissement n’est pas destiné à un jeune couple qui souhaite se lancer dans l’immobilier, même s’ils gagnent bien leur vie.

Mieux vaut pour eux accumuler les biens rentables rapidement, quitte à payer encore plus d’impôts.

En quelques années, ils se construiront de forts revenus locatifs et pourront sereinement penser vivre uniquement de leurs loyers et ainsi atteindre l’indépendance financière.

Pour les autres, sortez votre calculatrice, et étudiez longuement le pour et le contre… Ne restez surtout pas fixé sur le fait de « payer moins d’impôts »…

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